漫談地產(貸款)系列之六十五 簽訂承包契約須注意的事項
開利地產負責人 李秉信
當房地產交易市場逐漸熱絡的時候, 一個很重要的指標, 那就是新屋的開工率, 以及重新裝璜和現有屋的建築潮,會逐漸的加溫。 筆者猶然記得, 在2008年至2009年房地產交易非常輕淡的時候, 因為地產交易成交量近乎無量下跌, 所有的建築商都經歷了生意上最寒冷冬天。 徨論有執照的建築承包商沒有工作, 許多的地產經紀人紛紛改弦易轍, 尋找其他的工作機會。 在那個時候, 許多有執照的建築承包商常常自我調侃,為了謀求生存之道, 養活工人, 就算是數百元, 不需要建築許可的維護保養工程也在接。 相較於今日洛杉磯火熱的物業市場成交,建築工程在如火如荼的進行著, 有名聲的建築承包商, 工期往往須安排在半年以後, 這樣的需求量, 真的是不可以同日而語。
人們在進行物業建築的時候,往往低估聘請一個好的承建商的重要性。雖然好的承包商可能不一定會超越您的期望,但一個不好的承包商,肯定會令你的生活挫折及緊張。以下是一些基本的指南,提供讀者作為參考,以確保你聘請一個合格又負責的的承包商。這是一個很重要的動作, 就是一定要雇用有執照的建築承包商。 讀者必須要有這樣的瞭解,物業在建築過程中, 常常充滿著變數, 及不可預測的追加成本。 有執照建築承包商基於政府法規的約束, 以及個人名聲, 一定會負責到底。 消費者如果和建商發生糾紛時, 可以向州政府的建商管理部門提出申訴, 管理機關會進行調查, 作出裁決。相形其他沒有執照的承包商, 遇到糾紛常常就一走了之, 人間蒸發。 消費者的權益不但無法得到保障, 而且求訴無門。
因此在你簽署一份承包契約前, 先上網查尋當地政府建築局,確定這家公司有在政府建築局登記註冊。同時也要看看這家承辦商,在同一時間內,同時承包幾個工。參觀他的工地, 瞭解施工品質。 這會是一個很重要的參考, 看他是否兼工太多, 以他現有的物力及資源,將來是否有精力專心做你的工程。本來預期九十天就可完成的工作, 拖到半年以上,在業界的實務上, 更過份者有些包商, 專門收訂金, 而且所收訂金比例,超過法訂比例的百分點十,裝模作樣的進行開工, 但是完工日卻是遙遙無期, 那將是業主可怕的惡夢。要瞭解這個包商是否曾經和其他業主有過糾紛的好途徑, 就是聯繫Better Business Bureau,看看這家裝修公司,是否有被任何人投訴過。
許多業主對於承包商最多的埋怨, 就是施工品質參差不齊。 常常在估價的時侯, 過渡渲染施工的品質, 然而在完工時的產品, 卻遠不如當初承諾的藍圖。 其問間的差異性, 乃是在於他們是否有專業執照。雖然不是所有持照的承包商都最好,但有執照,至少保證他們有接受過相關專業的培訓。這是個很重要的概念, 施工者要有執照, 而且業主要確定,他們會協助申請所有你工程項目所需的許可證。在市政府的法規是非常嚴格的規定, 沒有許可證的工程, 都稱作違章建築, 會遭遇被拆除的下場。 許多業主在將工程招標的時候, 常常只在乎較低的工程總價, 而忽略了仔細閱讀合同,並確保承建商有責任及勞工保險。如果承包商為降低工程報價, 拉低成本,沒有購置足夠的保險, 來含蓋所承包工程的責任, 或者是施工工人沒有勞工保險。 業主所承受的風險是很大的。
在實務上, 筆者建議你至少面試三個不同的承包商。比較他們的回答及價格。也可以問他們是如何估計這個工程的價格,以及預估施工可能需要的天數,材料,及人工。請記住, 最便宜的投標不一定是最好的,因為原料價格有所不同。此外,請確保您給所有的承包商相同的計劃,以確保價格比較準確。最後,請務必確保您的承建商同意解決任何工程中可能意想不到的問題。同時仔細協商每個工程項目,包括如何付費,並且把這些條款包括在合同中。而在契約中的重要條款, 就是建築擔保金制度。在美國,一個多世紀以來,建築承包保證書, 乃是在降低和分散建築行業資金風險方面,發揮著重要作用。
所謂的擔保金制度, 是包商在承包在一個建築項目時,項目所有者、融資者、建築師或工程師、承包商和分包商之間分擔項目風險, 而且在這個風險分散制度中, 可以保證消費者承包項目, 就算過遇到糾紛, 也可以圓滿完成。 在建築業界大家耳熟能詳商業建築保證書,始於19世紀晚期承包保證書。當時,承建公營建築項目的私營建築公司大量破產,而且為這些承包商做擔保的個人也被證明沒有償付能力,於是,法人擔保制度的誕生成了發展的必需。 1884年,第一家擔保公司“美國擔保有限公司”在紐約州成立。 1894年,美國國會通過了“赫爾德法”,使保證書成為所有聯邦建築項目中的強制性要求。
目前,美國政府有一份“財政部名單”,該名單中的擔保公司可以被授權為聯邦建築項目做擔保。保證書是一種項目所有者(稱為保證書債權人)、被擔保的建築承包商(稱為保證書主債務人)和保證人之間的3方協議。保證人通常是一個專業擔保公司或財產保險公司。在三方協議下,保證人以其信用和名譽,保證主債務人忠實地履行承包合同的義務,當主債務人未能履行其承包合同的義務時,保證人將安排這些義務的履行,或者是賠償因主債務人未履行義務給保證書債權人帶來的損失。建築承包保證書是保證書的一種。在美國盛行的其他保證書還包括忠實保證書、公務員保證書、信託保證書、法院上訴或強制令保證書、特許和許可保證書和分塊土地保證書。
筆者常常觀察到,在建築過程中許多人對於保證書的功能有過多的期許, 而產生誤解。 保證書既不是信用證,也不是保險單。相反,保證人僅僅通過同意用自己的信用和名譽, 來支持承包商。以使其符合建築承包合同的要求,來為承包商(保證書主債務人)提供一項服務,理論上不應該承擔賠償責任。為得到擔證而支付的費用(通常稱作保證費),也不同於保險費。在保險中,保險公司假定其將在某些保單上遭受損失,相應地收取一定的保險費。然而保證被視為是保證人將保證書作為一項服務,提供給保證書主債務人,而且保證書主債務人將完成其全部承包合同義務,從而避免給保證人帶來任何損失。
所以從理論上講,所有違約責任應當僅由違約承包商來承擔,這是非常合乎邏輯的。事實上,保證人的風險是保證書主債務人可以控制的,而保險風險則是締約者無法控製或者只能有限控制。由於保證書是一項服務而不是保險,所以在美國,擔保費用要比傳統保險費用少一些。擔保費用通常是承包合同金額的1%~3%,大項目的擔保費用還可能少於1%,但風險較大的項目的擔保費用可能會有調整。雖然承包商要向保證人支付擔保服務費,但該費用通常被認為是建築承包合同中的一項特殊費用,因而事實上是由項目所有者間接支付的。
保證人為承包商提供的最重要的服務是,使承包商符合承包合同的資質要求。這就是為什麼所有大型公營項目都要求有保證書,絕大多數私營項目所有者,也要求有保證書的原因所在,並且,許多承包商也要求其分包商出示保證書。如果承包商或其分包商不能取得保證書,就沒有資格承包絕大多數的建築項目。所以,保持與一家擔保公司持續的合作關係,對絕大多數美國建築承包商和分承包商來說是重要的。在加州的建築法更嚴格的規定, 建商若是沒有保證書, 是無法重新更新執照的。 這樣的制度, 就是為了保護消費者權利, 得到多方面的保障, 減少施工時勞資雙方面的糾紛。
當房地產交易市場逐漸熱絡的時候, 一個很重要的指標, 那就是新屋的開工率, 以及重新裝璜和現有屋的建築潮,會逐漸的加溫。 筆者猶然記得, 在2008年至2009年房地產交易非常輕淡的時候, 因為地產交易成交量近乎無量下跌, 所有的建築商都經歷了生意上最寒冷冬天。 徨論有執照的建築承包商沒有工作, 許多的地產經紀人紛紛改弦易轍, 尋找其他的工作機會。 在那個時候, 許多有執照的建築承包商常常自我調侃,為了謀求生存之道, 養活工人, 就算是數百元, 不需要建築許可的維護保養工程也在接。 相較於今日洛杉磯火熱的物業市場成交,建築工程在如火如荼的進行著, 有名聲的建築承包商, 工期往往須安排在半年以後, 這樣的需求量, 真的是不可以同日而語。
人們在進行物業建築的時候,往往低估聘請一個好的承建商的重要性。雖然好的承包商可能不一定會超越您的期望,但一個不好的承包商,肯定會令你的生活挫折及緊張。以下是一些基本的指南,提供讀者作為參考,以確保你聘請一個合格又負責的的承包商。這是一個很重要的動作, 就是一定要雇用有執照的建築承包商。 讀者必須要有這樣的瞭解,物業在建築過程中, 常常充滿著變數, 及不可預測的追加成本。 有執照建築承包商基於政府法規的約束, 以及個人名聲, 一定會負責到底。 消費者如果和建商發生糾紛時, 可以向州政府的建商管理部門提出申訴, 管理機關會進行調查, 作出裁決。相形其他沒有執照的承包商, 遇到糾紛常常就一走了之, 人間蒸發。 消費者的權益不但無法得到保障, 而且求訴無門。
因此在你簽署一份承包契約前, 先上網查尋當地政府建築局,確定這家公司有在政府建築局登記註冊。同時也要看看這家承辦商,在同一時間內,同時承包幾個工。參觀他的工地, 瞭解施工品質。 這會是一個很重要的參考, 看他是否兼工太多, 以他現有的物力及資源,將來是否有精力專心做你的工程。本來預期九十天就可完成的工作, 拖到半年以上,在業界的實務上, 更過份者有些包商, 專門收訂金, 而且所收訂金比例,超過法訂比例的百分點十,裝模作樣的進行開工, 但是完工日卻是遙遙無期, 那將是業主可怕的惡夢。要瞭解這個包商是否曾經和其他業主有過糾紛的好途徑, 就是聯繫Better Business Bureau,看看這家裝修公司,是否有被任何人投訴過。
許多業主對於承包商最多的埋怨, 就是施工品質參差不齊。 常常在估價的時侯, 過渡渲染施工的品質, 然而在完工時的產品, 卻遠不如當初承諾的藍圖。 其問間的差異性, 乃是在於他們是否有專業執照。雖然不是所有持照的承包商都最好,但有執照,至少保證他們有接受過相關專業的培訓。這是個很重要的概念, 施工者要有執照, 而且業主要確定,他們會協助申請所有你工程項目所需的許可證。在市政府的法規是非常嚴格的規定, 沒有許可證的工程, 都稱作違章建築, 會遭遇被拆除的下場。 許多業主在將工程招標的時候, 常常只在乎較低的工程總價, 而忽略了仔細閱讀合同,並確保承建商有責任及勞工保險。如果承包商為降低工程報價, 拉低成本,沒有購置足夠的保險, 來含蓋所承包工程的責任, 或者是施工工人沒有勞工保險。 業主所承受的風險是很大的。
在實務上, 筆者建議你至少面試三個不同的承包商。比較他們的回答及價格。也可以問他們是如何估計這個工程的價格,以及預估施工可能需要的天數,材料,及人工。請記住, 最便宜的投標不一定是最好的,因為原料價格有所不同。此外,請確保您給所有的承包商相同的計劃,以確保價格比較準確。最後,請務必確保您的承建商同意解決任何工程中可能意想不到的問題。同時仔細協商每個工程項目,包括如何付費,並且把這些條款包括在合同中。而在契約中的重要條款, 就是建築擔保金制度。在美國,一個多世紀以來,建築承包保證書, 乃是在降低和分散建築行業資金風險方面,發揮著重要作用。
所謂的擔保金制度, 是包商在承包在一個建築項目時,項目所有者、融資者、建築師或工程師、承包商和分包商之間分擔項目風險, 而且在這個風險分散制度中, 可以保證消費者承包項目, 就算過遇到糾紛, 也可以圓滿完成。 在建築業界大家耳熟能詳商業建築保證書,始於19世紀晚期承包保證書。當時,承建公營建築項目的私營建築公司大量破產,而且為這些承包商做擔保的個人也被證明沒有償付能力,於是,法人擔保制度的誕生成了發展的必需。 1884年,第一家擔保公司“美國擔保有限公司”在紐約州成立。 1894年,美國國會通過了“赫爾德法”,使保證書成為所有聯邦建築項目中的強制性要求。
目前,美國政府有一份“財政部名單”,該名單中的擔保公司可以被授權為聯邦建築項目做擔保。保證書是一種項目所有者(稱為保證書債權人)、被擔保的建築承包商(稱為保證書主債務人)和保證人之間的3方協議。保證人通常是一個專業擔保公司或財產保險公司。在三方協議下,保證人以其信用和名譽,保證主債務人忠實地履行承包合同的義務,當主債務人未能履行其承包合同的義務時,保證人將安排這些義務的履行,或者是賠償因主債務人未履行義務給保證書債權人帶來的損失。建築承包保證書是保證書的一種。在美國盛行的其他保證書還包括忠實保證書、公務員保證書、信託保證書、法院上訴或強制令保證書、特許和許可保證書和分塊土地保證書。
筆者常常觀察到,在建築過程中許多人對於保證書的功能有過多的期許, 而產生誤解。 保證書既不是信用證,也不是保險單。相反,保證人僅僅通過同意用自己的信用和名譽, 來支持承包商。以使其符合建築承包合同的要求,來為承包商(保證書主債務人)提供一項服務,理論上不應該承擔賠償責任。為得到擔證而支付的費用(通常稱作保證費),也不同於保險費。在保險中,保險公司假定其將在某些保單上遭受損失,相應地收取一定的保險費。然而保證被視為是保證人將保證書作為一項服務,提供給保證書主債務人,而且保證書主債務人將完成其全部承包合同義務,從而避免給保證人帶來任何損失。
所以從理論上講,所有違約責任應當僅由違約承包商來承擔,這是非常合乎邏輯的。事實上,保證人的風險是保證書主債務人可以控制的,而保險風險則是締約者無法控製或者只能有限控制。由於保證書是一項服務而不是保險,所以在美國,擔保費用要比傳統保險費用少一些。擔保費用通常是承包合同金額的1%~3%,大項目的擔保費用還可能少於1%,但風險較大的項目的擔保費用可能會有調整。雖然承包商要向保證人支付擔保服務費,但該費用通常被認為是建築承包合同中的一項特殊費用,因而事實上是由項目所有者間接支付的。
保證人為承包商提供的最重要的服務是,使承包商符合承包合同的資質要求。這就是為什麼所有大型公營項目都要求有保證書,絕大多數私營項目所有者,也要求有保證書的原因所在,並且,許多承包商也要求其分包商出示保證書。如果承包商或其分包商不能取得保證書,就沒有資格承包絕大多數的建築項目。所以,保持與一家擔保公司持續的合作關係,對絕大多數美國建築承包商和分承包商來說是重要的。在加州的建築法更嚴格的規定, 建商若是沒有保證書, 是無法重新更新執照的。 這樣的制度, 就是為了保護消費者權利, 得到多方面的保障, 減少施工時勞資雙方面的糾紛。